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Dicas
Compra de
Imóveis
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Não raro investidores e empresários recebem propostas de compra de imóveis, muitas delas interessantes e confiáveis, outras não. De qualquer forma, é necessário que se tome certos cuidados para não ter prejuízo e insônias consecutivas, sendo imprescindível desde a realização de vistorias do imóvel até a verificação da documentação.
A verificação pessoal da localização do imóvel é de suma importância, pois é através dela que se verifica problemas com a construção, de zoneamento, ou circunstâncias que serão essenciais para descobrir se o negócio merece ou não atenção.
É importante observar se o imóvel apresenta trincas ou rachaduras, se a pintura interna e externa está em bom estado, se o telhado ou cobertura apresentam irregularidades, se as torneiras e instalação elétrica estão bem localizados e em bom estado, se os cômodos servem bem à finalidade pretendida, pois serão elementos a se considerar na negociação do preço, ou até na desistência do negócio, como no caso de defeitos estruturais que ameaçam a segurança do morador e vizinhos. Caso esses defeitos estruturais estejam presentes, como por exemplo trincas nos pilares de sustentação de edifícios de apartamentos ou, ainda, afundamento no alicerce da casa, paredes trincadas de cima a baixo, é melhor desistir.
Manchas nas paredes e azulejos estufados ou ocos, denunciam infiltrações de água de tubulações do próprio imóvel ou de vizinho, situações que trazem diversas complicações jurídicas de responsabilidade e reparação de danos, além do prejuízo decorrente do concerto.
Após essas verificações é importante identificar se ocorrem inundações na região, ou se é um local de trânsito intenso, se há obra pública em andamento (metrô; piscinões; terminais de ônibus) que possa valorizar ou desvalorizar o imóvel, circunstâncias que deverão ser mencionadas e analisadas na negociação.
Você saberia dizer quais documentos são importantes para se analisar?
O documento mais importante na hora de comprar um imóvel é a chamada CRI (Certidão de Registro de Imóveis), sendo este um verdadeiro "documento de identidade do imóvel", onde se encontram as metragens, localização e confrontações, atual proprietário e quaisquer ônus que existam (hipoteca; penhora; uso fruto; bem de família etc.).
É através deste documento que você descobre se está negociando com o verdadeiro proprietário do imóvel, pois não raro é comum certos "picaretas" se passarem como donos para venda de bens que nunca foram proprietários, quando em verdade, são estelionatários abusando da ingenuidade das pessoas. Assim, quem lhe propôs a oferta deve ser o mesmo assinalado na CRI como atual proprietário para a venda ser perfeita e válida. Quem compra um imóvel, de alguém que não é o verdadeiro proprietário estará comprando um "nada", pois quem não é dono da coisa não pode vendê-la. Somente o proprietário possui poderes de disposição do bem, de modo que somente ele pode aliená-lo ou gravá-lo com hipoteca.
Por esse documento que você identifica, ainda, se o imóvel existe juridicamente, tendo em vista que em diversos casos o imóvel não possui registro. Caso você pesquise no cartório de registro de imóveis da região onde se localiza o imóvel e não consiga identificar o respectivo registro, não feche negócio, porque a documentação está irregular e certamente o bem pertence a prefeitura ou a outro particular.
Você pode requerer sua certidão pela internet, através do Site http://www.arisp.com.br (clique no endereço eletrônico para realizar o seu pedido), ou pode também requerer diretamente no Cartório de Registro de Imóveis competente. (você deve entrar no mesmo endereço eletrônico para descobrir qual cartório pertence o imóvel / Informações válidas para imóveis localizados em São Paulo.)
Nunca se deve celebrar o negócio por instrumento particular, mas sim por instrumento público, pelo cartório de registro de imóveis, mesmo se o imóvel for de pequeno valor, para que não haja vícios de forma referente ao negócio que possam causar nulidades posteriores.
Você saberia dizer, ao ler a CRI, o que significa o uso, uso-fruto, servidão, habitação, anticrese, hipoteca, alienação fiduciária em garantia ou compromisso de compra e venda, tombamento caso existentes?
Muitas pessoas só reconhecem a hipoteca, mas esses outros institutos jurídicos são de grande relevância e produzem diversas conseqüências, as quais serão tratadas de forma resumida, o que significa que se você estiver interessado em imóvel que contenha estas restrições, deverá se consultar com um advogado para orientação específica, dirigida ao caso em concreto.
A servidão é uma restrição de uso e gozo que recai sobre a propriedade de um prédio dominado, em favor de um prédio dominante, devidamente registrada no CRI, acarretando em desvalorização real para o dominado, sendo elas: de passagem, que tem por objeto a passagem através de terrenos vizinhos, comunicando até a via pública; passagem de água, na qual permite trazer água do prédio contíguo para utilização; escoamento de água, através de calhas, canos ou tubos para o prédio vizinho dominado; não criar obstáculo ou construções que impeçam a entrada de luz no prédio dominante; apoiar edificações nas paredes do prédio dominado etc. O que significa dizer que se você comprar um imóvel gravado com servidão, você terá que conviver com este ônus, até uma provável extinção da servidão.
O Uso-fruto é o direito real de usar e gozar uma coisa pertencente a outrem e de perceber-lhe os frutos, ou seja, o proprietário deverá, mesmo sendo o dono do imóvel, deixar que outra pessoa (usufrutuário) use e goze de seu bem, em razão do uso-fruto. O que significa dizer que se você comprar um imóvel gravado com uso-fruto, terá que suportar o usufrutuário até a morte deste, ou até o advento de alguma causa de extinção.
O Uso é o uso do imóvel para as necessidades da família do usuário, direito este temporário, no máximo até a duração da vida do seu titular, intransferível à outra pessoa, ficando o proprietário com a nua-propriedade, e mesmo sendo o dono do imóvel, deve deixar que outra pessoa (usuário) use de seu bem. O que significa dizer que se você comprar um imóvel gravado com uso, terá que suportar o usuário até a morte deste, ou até o advento de alguma causa de extinção.
A Habitação é o direito de uma pessoa morar, juntamente com sua família, em imóvel de propriedade de outro.O que significa dizer que se você comprar um imóvel gravado com Habitação, terá que suportar o habitador até a morte deste, ou até o advento de alguma causa de extinção.
A Anticrese é o direito real de garantia, em que o credor do proprietário obtém a posse da coisa a fim de receber os frutos, rendimentos ou utilidades, para pagamento de uma dívida, ou seja, o dono do imóvel é devedor, e com a anticrese irá abater sua dívida, dando em troca o uso de sua propriedade. O que significa dizer que se você comprar um imóvel gravado com anticrese, terá que suportar o credor do antigo proprietário percebendo os frutos e rendimentos do bem comprado por você até a quitação da dívida, ou até alguma causa extintiva .
A Hipoteca como já é de conhecimento geral, é um direito real de garantia que grava o imóvel de um devedor, conferindo ao seu credor o direito de, uma vez não paga a dívida, promover a sua execução judicial e venda, de forma a pagar todo o débito.O que significa dizer que se você comprar um imóvel hipotecado, poderá perdê-lo em juízo no processo de execução, ou ser surpreendido por diversas outras conseqüências jurídicas.
A Alienação fiduciária em garantia ocorre quando alguém compra uma coisa e dá ao vendedor, em garantia de que vai pagar a totalidade do preço, a própria coisa, ficando o vendedor na qualidade de "proprietário temporário" (propriedade resolúvel) até o pagamento da dívida. Caso não seja paga pode o vendedor retirar a coisa do comprador e vendê-la à outro. O que significa dizer que se você comprar os direitos desse imóvel poderá perdê-los, por nulidade da venda, ou , havendo a anuência do fiduciário, você assumirá todas os obrigações do contrato de alienação e poderá perder o imóvel no caso de descumprimento.
O Compromisso de compra e venda é uma promessa onde o comprador promete comprar e o vendedor promete vender, quando pagas todas as prestações do imóvel, sendo entregue àquele a escritura definitiva.
A Penhora é um ônus de natureza processual que que garante um processo de execução. Caso haja uma penhora na CRI, significa que o proprietário é devedor e estão executando o imóvel para pagamento das dívidas. Observe-se que o devedor pode vender o imóvel penhorado, e nesta hipótese poderá ser declarada fraude à execução, ou realizada a alienação judicial do bem, o que criará diversos embaraços para o comprador que terá o negócio invalidado no primeiro caso, e perderá o mesmo no segundo, que servirá para pagamento dos credores do antigo proprietário.
O Tombamento é a vinculação de um imóvel (no caso específico) a um regime especial restritivo em razão de seu valor histórico, artístico, paisagístico, ou cultural, através de ato da administração pública, obrigando o proprietário a manter as características originais, não podendo fazer reformas, pinturas etc, sem a autorização do governo.
PRESENTE UM DESSES ÔNUS, DEVE O INTERESSADO NO IMÓVEL, OU DESISTIR DA COMPRA, OU BUSCAR UM ADVOGADO PARA ORIENTÁ-LO EVITANDO PROBLEMAS JUDICIAIS, POIS EM ALGUNS CASOS PODEM ESTAR EXTINTOS OU CANCELADOS, PERMITINDO A REALIZAÇÃO DE UM BOM NEGÓCIO.
Antes de comprar um imóvel, é imprescindível que se verifique se o mesmo possui dívidas fiscais (IPTU), ou decorrentes de contrato de compromisso de compra e venda, pois quem comprá-lo assumirá esses débitos, os quais poderão ser objetos de execução judicial fiscal, acarretando em penhora e perda do imóvel. Geralmente investidores no mercado imobiliário utilizam as dívidas como argumento para realizar bons negócios, comprando o bem muito abaixo do valor de mercado, de forma a absorver as dívidas, para venda lucrativa, ou em outros casos, fogem dos imóveis cheios de dívidas.
(http://www3.prefeitura.sp.gov.br/cert_cad/cert_cad_imp01.asp ou http://www4.prefeitura.sp.gov.br/certidao/certidao.htm)
OBS: ter em mãos o número de contribuinte do imóvel. (informações válidas para imóveis localizados em São Paulo)
Busque identificar com quem você irá fechar o negócio. Verificar se ele é realmente proprietário do imóvel (Ver CRI), se está sendo processado na Justiça Comum e na Justiça Federal, uma vez que o imóvel pode ser alvo de futuras penhoras, podendo configurar fraude a execução e futura perda do mesmo para pagamento de dívidas. É importantíssima a verificação do real proprietário do bem, tanto para efeito de transmissão da propriedade quanto para resguardo quanto a conseqüências jurídicas desagradáveis, caso o vendedor esteja sendo executado por dívidas e decida fraudar a cobrança judicial dilapidando seus bens. O comprador é que será prejudicado, pois nesses casos a venda pode ser anulada.
(Justiça Comum: www.tj.sp.gov.br ; Justiça Federal: www.trf3.gov.br OBS: fazer a pesquisa de processos com o nome do vendedor ou atual proprietário. Além da procura pelo nome na justiça, o interessado poder requerer certidões, nos respectivos juízos ou cartórios, para saber se existem ou não processos ou pendências, pela Nossa Caixa Nosso Banco - certidões cíveis em geral, criminais, executivos fiscais, falência. Certidões federais pelo fórum da seção judiciária de sua cidade. Certidões trabalhistas podem ser solicitadas no fórum trabalhista de sua cidade. Certidão negativa de tributos federais pode ser feita pela internet - www.receita.fazenda.gov.br)
Para quem pretende se aventurar neste ramo deve redobrar os cuidados. Os imóveis são arrematados conforme o processo de execução (Código de Processo Civil Brasileiro), leis específicas de leilões extra-judiciais, ou pela lei de execuções fiscais, havendo diversos elementos que devem ser observados para não acarretar nulidade da alienação.
Primeiramente será necessário buscar auxílio de um profissional (advogado) para este verificar se o processo está limpo e perfeito, isto é, sem quaisquer irregularidades que possam comprometer a validade da arrematação, ou até mesmo, comprometer você (arrematante) para pagamento de dívidas que ultrapassam o valor do imóvel, não bastando o preço da arrematação para a sua liquidação, recaindo estas nas suas costas (arrematante).
O segundo passo é realizar as avaliações anteriormente assinaladas para verificar se o imóvel é ou não bom negócio.